2018年曼哈頓地產市場回顧和展望 ——專訪資深地產經紀Julia Jiang姜穎

曼哈頓資深地產專家Julia Jiang姜穎任職於紐約曼哈頓最富盛名的地產經紀公司——道格拉斯•艾麗曼（Douglas Elliman Real Estate），並在2016年和2017年連續兩年榮獲總裁俱樂部最高獎項巔峰成就獎。Julia在曼哈頓生活居住超過20年，對這個國際化大都會充滿了熱愛。她深諳中西方文化，通曉紐約地產的奧祕，處理複雜而充滿挑戰的曼哈頓地產交易駕輕就熟。多年的歷練、專業的經驗和知識以及對曼哈頓的激情，令她的客戶們既佩服又感動，良好的信譽在客戶中口耳相傳。2018年開春之際，我們特邀Julia Jiang姜穎回顧一下曼哈頓地產的過去和對未來的看法。

 

ELITE：自次貸危機到現在已經10年了，曼哈頓的房地產市場發生了天翻地覆的變化，請您回顧一下市場概況。

Julia Jiang姜穎：曼哈頓地產市場在2008年處於次貸危機前的最高峰，在2009年和2010年則在次貸危機後的谷底。由於次貸危機，全球的熱錢買家和投資家們當時都在觀望。2009年和2010年上半年，曼哈頓地產在售價和成交量上均有大量下降。

 

最近道格拉斯•艾麗曼發表了從2008年到2017年過去十年，曼哈頓住宅房地產市場分析報告。數據表明，截至2017年，曼哈頓產權公寓（Condo）和合作公寓（Co-op）價位的中間值已超$200萬。這個數字相對2016年持平，但比當年最高峰的2008年增加了29%，對比最低谷的2009年和2010年則上漲了47%。從2010年到2017年之間，曼哈頓每年的成交量都在10,000套以上（包括產權公寓和合作公寓），而2009年成交量最低只有7,430套。

 

次貸危機時，曼哈頓地產是最後被波及的市場。但之後，它是最先反彈和漲勢最強勁的市場。這說明紐約曼哈頓是全球最安全、最保值和最穩定的地產投資市場之一。

ELITE：請您解釋一下，為什麼曼哈頓地產能夠強勢反彈？

Julia Jiang姜穎：紐約作為世界金融和文化中心，世界500強企業的總部和分部都落戶這裡，就業市場龐大，具有數量龐大的留學生群體，且美國政治經濟環境開放而穩定。經歷次貸危機，曼哈頓地產市場的強勁和保值性不言而喻，非常適合長期投資和持有。這種特性成為來自世界各地尋求穩定收益和安全投資港的海外投資者們在曼哈頓擁有一席之地的動力。與此同時，曼哈頓地產也成為高資產人士規劃全球資產戰略配置中必不可缺的一部分。

 

2012年以來，曼哈頓的新建豪宅開發方興未艾，也促使曼哈頓地產市場強力反彈。2009年次貸危機之後，很多開發商的項目被擱置。2012年開始，業界觀察到市場開始回暖。那時，我的客人購房，使用現金支付，出價高出十餘萬，都無法搶到房源。當時，我們業界人士和搶不到房的客戶群就知道市場需求回來了。面對這種需求的回升，市場反應迅速，銀行對開發商貸款開綠燈，隨後一批改變曼哈頓天際線的建築拔地而起。

 

由著名開發商Extell開發，普立茲克建築獎獲獎建築師Christian de Portzamparc設計的One57是最早的代表性建築。此外，位於翠貝卡區由普利茲克獎獲獎建築事務所Herzog and de Meuron設計的56 Leonard，著名古典建築設計師Robert A.M. Stern設計的翠貝卡四季酒店私家豪華住宅Thirty Park Place，以及由Skidmore, Owings & Merrillr設計位於中城第五大道附近的豪華酒店公寓Baccarat Hotel and Residences等，都是這批新建豪華住宅建築的翹楚。這些樓盤一上市，很快就被市場吸收。所以從2013年到2016年又有一批新建豪華樓盤在建設中上市，如432 Park Avenue，220 Central Park South，和520 Park Avenue等等。

 

這批由世界頂尖建築師和室內設計師設計的摩天大樓，不僅地理位置好，且設計新穎時尚，設施豪華先進，吸引了全世界的熱錢紛紛擁入曼哈頓。眾多世界級的富豪和名流們紛紛參與到這個市場中來，展現了市場需求的巨大。在2015年至2016年間，這批新建住宅逐漸開始過戶，帶動市場在剛剛過去的2017年持續上升。

 

ELITE：熱火的市場已經有些時日了，這個趨勢還會延續到2018嗎？

Julia Jiang姜穎：還會延續。因為還有一批前面提到的超級豪華公寓會在2018和2019年過戶， 這會帶動市場價位繼續上升的趨勢。根據市場報告，2017年曼哈頓成交了11,927套公寓，$400萬以上占11%，$400萬至$100萬之間的占42.8%，低於$100萬的成交占46.2%，89%成交量來自 $400萬以下的公寓。可以看出， 價位在$400萬以下的公寓是市場的剛需價位。因此，2018年曼哈頓的住宅地產市場，無論是開發商新房，還是二手房都會非常穩健。

 

ELITE：這些新建的豪宅遍布曼哈頓，有點眼花繚亂，如何選擇呢？

Julia Jiang姜穎：我生活在曼哈頓多年，我熱愛這個城市的每個區，並熟知每個區的特點。我會幫客人做詳細的市場分析和區域分析，對客人的投資方向做專業分析。客人可以通過我的分析，方便地選擇自己喜歡的社區居住環境和設計格局，找到最適合他們的房產。

 

在曼哈頓這個多元的大都市，每個區都有其獨特的文化氛圍和生活環境。比如上東區（Upper East）是著名的老錢區，也是著名的藝術館和博物館的所在地，被稱為「富翁的天堂」。上西區（Upper West）毗鄰著名的林肯中心、卡內基音樂廳、自然歷史博物館和哥倫比亞大學，安靜、內斂並充滿文化氣息。切爾西（Chelsea）和哈德遜城市廣場（Hudson Yards）聚集著幾百家藝術畫廊，成為一個新的藝術天堂。此外還有匯集美國各大金融機構以及華爾街所在地的金融區（Financial District），毗鄰紐約「後花園」的中央公園（Central Park）一帶，以及永遠是著名文學家和藝術家聚集地的西村（West Village）等等。

 

曼哈頓的房地產市場一直在發展變化，每年有不同的新區或新興房產成為熱點。對於業外人士是眼花繚亂，對業內人士則是繁花似錦。然而當具體到購房者個人時，「適合」才是最好的選擇。