Chinese text by Fenzhi Zhang
Pictures courtesy of Daniel Gale Sotheby’s International Realty
進入2019年，在美國整體房市降溫的大背景下，紐約市場的走向如何？亞馬遜第二總部宣布落腳長島市，對紐約房市到底會有什麼樣的影響？在紐約仍有諸多在建新樓盤、房屋存量將會繼續增加的情況下，哪些區域未來的增值潛力較大？本文就這些問題進行初步探討。
In November 2018, Amazon announced plans to place its second headquarters in Long Island City, Queens, New York. (Shutterstock)
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從「火熱」到「理性調整」
自次貸危機之後，紐約地產市場從逐漸回溫，到一片火熱，過去十年房價節節攀升。但最初市場上待售房屋總量不能滿足市場需求，這促使開發商在過去幾年間開始建設更多的樓盤，從而帶動了紐約市場上可交易房屋數量的增加，尤其是豪華公寓存量劇增。當前，紐約公寓建設正處於30年來新高。單2018年，市場上就有60,000個單元正在建設中。除新建單元外，曼哈頓的二手房源數量亦有上升。隨著大量可售公寓湧入市場，紐約曼哈頓的房價「降溫」。對於這種現象，丹尼蓋爾-蘇富比國際地產公司（Daniel Gale Sotheby’s International Realty，以下簡稱丹尼蓋爾公司）的區域經理Donna Rubertone認為，這是一種地產市場「理性調整」的表現。
Donna Rubertone認為，買方市場亦然存在，需求仍在，但買方在等待看到更加合適的價格。一百萬美元左右的康斗公寓（condominiums），在曼哈頓仍極為搶手，甚至掀起價格戰。價格較高的豪華公寓，則停滯市場的時間較長，成交價走低。她指出，這說明，地產市場在「價格」方面，進入理性調整期。
亞馬遜效應
2018年11月，科技巨頭亞馬遜宣布將在紐約皇后區長島市（Long Island City），建立第二總部，預計25,000名亞馬遜員工將在這裡辦公。這讓原來因為出租公寓存量巨大，市場較為緩滯的長島市和臨近區域阿斯托利亞（Astoria），一夜之間，成為地產熱門。據StreetEasy網站數據，在亞馬遜消息宣布的第一週，搜尋當地房產的人數比前一周增加519%。
Donna Rubertone提到，在看到亞馬遜為長島市以及整個皇后區地產帶來熱度的同時，也應看到皇后區地產在過去的十年間一直較為穩健。除卻亞馬遜所帶來的光環，長島市本身在地產市場也獨特優勢。Donna用「交通便捷、環境安全、時尚潮流」來形容。實際上，長島市和曼哈頓中城之間只有一條東河相隔，乘坐地鐵往來方便快捷，僅一到兩站地鐵即可到達曼哈頓。乘坐地鐵經過長島市，人們可以看到四十多個新建樓盤，嶄新林立。樓盤內生活設施健全，匯集了很多紐約年輕白領租住。
在丹尼蓋爾公司執行總裁Deirdre O’Connell看來，亞馬遜對紐約地產的影響，將不僅僅限於長島市，還有紐約其他方便通勤到長島市的區域。她提到，根據西雅圖丹尼蓋爾公司同事的經驗，亞馬遜的員工的需求極為多樣化，從曼哈頓、皇后區到長島，都可能成為他們選擇居住的區域。Deirdre O’Connell提到，為了為亞馬遜員工提供充分的區域諮詢，丹尼蓋爾公司聯合姐妹公司，共同開發了資訊網站：MyHQHome.com。人們將會在這個網站上看到亞馬遜第二總部所在城市（包括紐約長島市和維吉尼亞水晶城）周邊社區房市的市場分析、學校教育、交通、飲食、搬家服務公司等詳細資訊。
Deirdre O’Connell, CEO of Daniel Gale Sotheby’s International Realty.
Donna Rubertone, sales manager and associate real estate broker at Daniel Gale Sotheby’s International Realty.
Donna Rubertone強調，亞馬遜第二總部扎根紐約，對紐約房市的影響，應該從長遠的眼光看，而不僅僅是這一時的熱度。她進一步指出，隨著亞馬遜第二總部的建設，會為紐約間接帶來更多工作崗位。25,000人的飲食、居住、交通、醫療、教育、培訓、宗教信仰、家政服務等方面的需求，將會推進長島市產生更多服務型企業，從而推動皇后區的經濟發展。
無獨有偶，谷歌在2018年12月17日宣布將投入超過10億美元，在曼哈頓下城開發一個170萬平方英尺的「Google哈德遜廣場」新園區，預估可容納超過12,000名員工。關於科技巨頭紛紛選址紐約拓展，Deirdre O’Connell評價說，這讓紐約也成為一個科技中心。實際上，作為美國東岸首屈一指的大都市，紐約一直以來並不以「科技」著稱。但聚集全球人才，又有政府稅務補貼支持的紐約，現今也成為科技公司的選址熱門，儼然有成為「東部矽谷」的趨勢。但和加州矽谷不同的是，紐約是一個更為多元、國際化的大都市，金融、時尚、媒體、廣告、文化行業在紐約均表現卓著。 科技巨頭的駐紮對紐約地產的影響固然巨大，但不會成為紐約地產總體走向的單一主導因素。
地鐵沿線「低點」或成「熱點」
眾所周知，公共交通的便捷性會直接影響就近房產的價格。紐約的公共交通系統，在全美排名第一，其對紐約房市的影響不言而喻。
在所有的公共交通方式中，地鐵在紐約最為便捷、民眾使用度最高。大都會運輸署（MTA）的規劃會直接影響紐約地產的區域價格。多年來，上東城第二大道附近區域在曼哈頓上東區地產市場中一直處於地點。這是因為二大道附近，一直以來沒有可以直通的地鐵線，出行不便。2017年1月，上東城第二大道地鐵線（the Second Avenue subway line）一期工程完工，地鐵部分開通。據《福布斯》（又譯為富比士，Forbes）報導，這促使沿線附近的康斗（condominiums）和合作公寓（co-ops）價格平均增長了6%。該地鐵線二期工程，計劃在2027年~2029年完成，屆時將會進一步拉高當地房價。投資人可以考慮提前入市，持有房產十餘年，靜待二期工程完成，屆時極有可能獲得較高的投資回報。
2018年，地鐵L線宣布2019年4月停駛，對紐約布魯克林威廉斯堡的房市影響較大，沿線房價下跌的同時，租房市場亦然受到影響。需要指出的是，地鐵L線的停駛期預計為15個月。檢修完成後，2020年重新行運時，勢必促進沿線房市的回升。當前，這個區域的房產，買方議價空間大，尤其是較為豪華房型的議價空間就更大。對投資人來講，這可能是入市的好時機。
註：本文市場分析僅供參考，具體置業投資建議請洽專業人士。關於亞馬遜第二總部區域的地產市場介紹和分析等，建議登錄丹尼蓋爾-蘇富比國際地產公司聯合地產同儕推出的資訊網站MyHQHome.com。
