採訪撰文／Jennifer Zhang 攝影／張學慧
攝影地點／Roche Bobois Madison Avenue
伴隨著美國的經濟上昇，2015年紐約房地產市場火熱。去年12月，美國聯準會不負眾望調升利率0.25%，結束了長達9年的零利率時代。這等於宣告世人：美國己完全擺脫2007至2009年的經濟大衰退（The Great Recession）。這種繁榮在2016年的地產市場是否能夠繼續呢？本期特邀紐約第一大房地產公司Douglas Elliman Real Estate的頂級房地產經紀人Julia Jiang（姜颖）來分析2016年的曼哈頓地產新動向。
曼哈頓地產將會持續升高
回顧2015年，紐約地產專家Julia Jiang談到，「2015是紐約地產的一個黃金年，市場達到了白熱化的程度，創造了多個記錄。」Julia具體談到：2015年曼哈頓新開發的公寓銷售金額達到52億，超過2014年的41億，創下歷史記錄；2015年曼哈頓新開發的公寓銷售數量是1340間，超過2014年的850間，是新的歷史記錄；2015年底，曼哈頓西One57的銷售金額創下記錄，達5億6千5百萬。展望2016年，Julia指出：「今年，會有越來越多的中國買家進入美國房產市場，大量會來到美東，特別是紐約曼哈頓這個市場。」她分析主要有以下几个因素：
首先，紐約曼哈頓地产是一個很穩定的投資市場。這是由曼哈頓特殊的地理位置和社會因素決定的。曼哈頓是世界商業、金融、文化和時尚之都，名校雲集，文化多元。建在一個島嶼之上的曼哈頓，房屋和可開發土地的供應十分有限。在世界範圍內，曼哈頓都是名副其實的寸土寸金之地。
其次，曼哈頓地產市場是一個國際市場。作為世界之都，曼哈頓的買家和業主不單來自紐約，更來自全世界。長期以來，很多來自歐洲、亞洲，加拿大和中東的房地產投資者都活躍在曼哈頓。國際買家讓這個市場更加穩定。
再次，近年中國地產市場在持續下降，股市震盪，人民幣在中國大陸的購買力不斷下降。這讓中国大陆的買家更傾向于把投資放在更為安全的不動產方面（如地產），尤其是紐約曼哈頓地產。Julia本身就有很多來自中國大陸的客戶。她談到，他們中不少都是為了規避中國經濟增長放緩的境況，從而將目光放在了紐約產權公寓（condo）市場上。
高端豪華公寓將會相對放緩
2015年曼哈頓公寓的價格首次超過了經濟危機前的峰值，很多豪華公寓的交易價格創下記錄。這種增長在2016年能否持續呢？Julia說：「近兩年來曼哈頓新建樓盤的不斷增加，這使得高端樓盤的庫存開始增多，2016年高端豪華地產的銷售可能會放緩」。她提到，如果中國經濟持續放緩，蝴蝶效應下，也會影響曼哈頓的地產價格，使增長速度放緩，進而豪華市場將會放緩。對買家來講，Juila說：「這意味著，豪華買家在購房時，可以有一些討價還價的空間」。談到這裡，Juila特別指出，曼哈頓的房地產是一個「看人脈」、「看資源」的市場。地產投資人一定要找到充分了解曼哈頓地產的專業經紀人。這樣，買家在看中某一具體樓盤時，經紀人就可以幫助判斷這一樓盤是否有議價空間，議價空間有多少。
曼哈頓中檔公寓需求增加
雖然豪華地產市場會速度放緩，但Juila認為新建公寓的價格將很難下跌。這是因為曼哈頓新開發土地取得將愈難愈少。如果買方需求增加，曼哈頓新建公寓的價格仍會上漲。不同於高端公寓市場，Juila認為中檔地產市場在曼哈頓的需求一直較為旺盛，這個市場在2016年將繼續平穩增長。Juila預計價格在5百萬以下的曼哈頓公寓，在2016年的銷售量會增加，價格在3百萬以下的曼哈頓公寓則會比較緊俏。
談到個人當前喜好的地段，作為多年紐約客和地產專家的Julia說：「上東區86至96街二大道往東周邊的樓盤具有很高的升值潛力。二大道地鐵站即將在2016年年末完工通車。這裡聚集著許多二手產權公寓，目前的呎價還較低。」另外，Julia提到下城區的砲台公園、金融區、高線公園等也是成熟優質的生活社區。
